今年，各大城市二手房回暖。据报道，撑起市场热度的是总价300万元以内的老城小户型，不只刚需年轻人扎堆上车，不少投资者更是批量抄底，有人一口气拿下8套，靠租金实现稳健收益。
业内人士分析称，当下老破小租售比“跑赢”银行存款、国债等稳健理财，在低利率时代，成了稀缺的“现金流资产”。
图为老破小楼房
以北京、上海为代表的一线城市，在今年的楼市行情中扮演了“领头羊”角色。今年4月，北京二手住宅成交1.8万套，创下近五年4月单月新高；上海4月二手商品房成交2.9万套，成交规模处于近年同期高位，其中有8天备案量均超过千套。有机构研究表示，上述趋势进一步说明，去年“老破小”房源跌出的极致性价比，在持续消纳市场中的“极致刚需”入市。
“低总价房产在二手交易中的占比持续上升，这一现象不仅出现在北京、上海，在广州等其他大城市也同样显现。”一机构分析师称。
有数据显示，重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均高达2.67%，成都、武汉、重庆等热门城市更是超3%，“跑赢”1.3%的五年期银行定存利率、1.8%的十年期国债收益率。
据报道，成都一位买家抓住市场低点，总价330万元抄底8套老破小，每月租金收入2.1万元，覆盖1.4万元月供，实现以租养贷、躺赚现金流。天津也有投资者全款购入7套老破小，综合租售比约5%。
成都一位买家抓住市场低点，总价330万元抄底8套老破小
中指研究院认为，低总价、小户型房源是本轮行情的核心支撑，反映出二手房的性价比优势对刚需的吸引力。短期看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。
还有分析称，除了价格和收益，老破小的硬核配套是年轻人入局的关键。这类房源大多占据城市核心地段，紧邻地铁、商圈、医院，通勤效率和生活便利度，远胜配套空白的远郊新房。同时多数房源自带优质学区，完美适配年轻家庭落户、育儿、上学的刚需，兼顾居住实用性和基础民生需求。
政策加持更筑牢了老破小的价值底盘。如今国家全面推进老旧小区城市更新，2000年前老小区全面纳入改造范围，通过原拆原建、加装电梯、管线翻新等升级居住品质。据报道，“十五五”时期城市更新市场体量庞大，未来五年我国城市更新至少可以完成投资15万亿元。多地国企下场收购老破小转为保障房、推行以旧换新，给房源稳定兜底。
你觉得老破小值得入手吗？
延伸阅读
635万元，一次性划到卖家账户。
放在十年前，这或许是一笔足以撬动两三套房首付的资金；如今，它被一些年轻人用来全款买下北京一套房。
拿到房本那天，北漂近十年的Cindy终于在北京安了家。没有30年房贷，也没有每个月固定扣款的压力，这套房子由父母全款买下。
类似的故事正在越来越多年轻人身上发生。
图为大片住宅楼 图片来源：图虫创意
在深圳，小红书博主“多拉没有A梦”掏空十年积蓄买下一套属于自己的房子。保定的小北在结婚第七年，靠着夫妻俩的努力全款买下一套学区房。
在社交平台上，“全款买房”“提前还贷”“不想负债”等话题持续升温。这与过去十多年的购房逻辑形成鲜明反差。
过去，“能贷尽贷”几乎是中国人买房的标准动作。房价上涨预期下，首付越低越好、贷款年限越长越划算，不少人背上30年房贷，希望借助杠杆完成财富积累。
而今天，越来越多购房者开始反过来思考：如果房子只是用来住，那么比起未来几十年的债务压力，一个没有房贷的家，或许更能带来安全感。
这种变化也体现在数据中。
深圳贝壳研究院数据显示，今年一季度，该平台成交的二手房中，全款买家占比达到25.1%；在总价200万元以下房源中，这一比例进一步升至34.1%。
与此同时，全国个人住房贷款余额已连续三年下降。根据央行统计数据，截至2025年底，全国个人住房贷款余额为37.01万亿元，较2023年初的高点减少1.93万亿元。随着建设银行个人房贷余额跌破6万亿元，国有六大行也全面告别个人房贷“6万亿时代”。
从争取更多杠杆，到主动降低负债，一场关于买房的观念转变，正在悄然发生。
“有空就去售楼处转转”，潮汕女孩635万全款买房
也许是潮汕人骨子里的敏感，Cindy关注楼市比大多数同龄人都要早。
2012年，她从汕头来到深圳读大学。那几年正值房价快速上涨，宿舍里一位师姐已经在深圳买了房，这件事给她带来了不小的冲击。
“我那时候就喜欢看房了，把出门看房当成一种运动。”她还曾专门带着父母从汕头来到深圳考察楼盘。只是当时她还是大学生集体户口，并不具备购房资格。
直到在北京落户后，买房再次被提上日程。
北京市场上适合年轻人的楼盘，她几乎都看过，“这些年看过二三十个楼盘，有空就去售楼处转转。”Cindy是一名传媒从业者，对世界保持着旺盛的好奇心。对她来说，看房本质上也是在观察中国经济发生了什么变化。
长期关注市场，让她等到了合适的买入时机。
从锁定区域到最终成交，Cindy前后辗转了一年，“这个小区我看了很久，一开始关注的时候市场价要800万元以上的，我从来没想到它跌到这么低，朋友们听说我用这个价格（635万元）买，也觉得太夸张了。”
图为在建楼盘 图片来源：图虫创意
即便如此，市场仍在继续调整。对门邻居比Cindy晚买三个月，又便宜了30万元。
真正决定出手后，她没有纠结贷款还是全款。原因很简单，房价深度回调后，父母手上的现金已经足以覆盖这套房子的房款。除此之外，还有一个现实考量。“这是婚前财产，我不希望未来因为贷款或者共同还贷产生复杂的问题。”
全款买房对Cindy而言，更像一次顺理成章的家庭资源配置。“我是独生女，这些钱未来也是留给我的，现在享受和80岁以后再享受有什么本质区别呢？”
真正付款那天，她和父母一起办理了手续。钱从父亲账户划出，整个过程很平静。房子成交当天，一家人简单吃了一顿自助餐以示庆祝。
真正让Cindy感受到拥有房子的意义，是入住之后。去年年底搬进新家后，退休的父亲经常从老家来北京帮忙打理房子，她也开始尝试许多租房时期从未想过的事情。
比如养花。阳台上的绿植越来越多，家具和摆件也一点点添置起来。那些过去觉得麻烦、觉得没必要投入精力的事情，如今都变得理所当然。
对于外界常说的“啃老”，她并不回避。“我就是啃老，但我不觉得有什么问题。”
Cindy认为，年轻人所面对的经济环境已经与父母那一代截然不同。“他们赶上了改革开放带来的发展红利，拥有更多机会。现在很多年轻人甚至出现工资倒挂，我爸妈的退休金加起来比我工资还高。”
因此，她并不认为接受父母支持是一件需要羞于启齿的事情。“家庭资源本来就应该在代际之间流动。我没有躺平，也一直在认真工作。既然家庭有这个能力，为什么不能利用这些资源，让自己过得更好一点？”
不想背债了，高杠杆时代落幕
全款买房并不是这两年才出现的新现象。
在房地产高歌猛进的年代，市场上同样存在大量全款买家，市场上甚至流传着一个段子——“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”。但当时，全款更多是资金实力的体现。今天，越来越多人选择全款，背后反映的是一种新的债务观。
在楼市上升周期里，加杠杆几乎是最优解。只需支付30%的首付，就能控制100%的资产。如果房价上涨10%，购房者获得的实际收益率远高于投入本金。与此同时，在收入持续增长的预期下，刚开始觉得沉重的月供，几年后往往会变得轻松许多。
房贷因此被视为普通人能够获得的最优质的融资工具。
但这种逻辑正在发生变化。一名在广州从业多年的人士告诉时代财经：“客户不想负债了。”
“全款购房现象增多，核心原因在于购房者心态和资金配置逻辑发生了变化。”深圳贝壳研究院院长肖小平告诉时代财经，部分消费者对自己未来的收入预期不如过去乐观，或者对其它投资收益的预期不如过去乐观，因此更倾向于全款购房。
图为住宅楼 图片来源：图虫创意
这种变化也体现在提前还贷潮中。
深圳业主叶斐（化名）2018年买房时，办理了370万元商业贷款，房贷利率5.39%，月供超过2万元，其中约1.66万元是利息，本金不足4000元。如果正常还贷30年，她支付的利息总额将高达377万元。
2022年开始，叶斐开始提前还贷，先后三次偿还本金150万元。随着贷款规模下降以及利率调整，剔除公积金抵扣部分，现在她的月供已经降至7000多元，“手里的现金流宽裕了很多，后面会不会继续提前还贷，还要看利率变化。”
从某种程度上说，提前还贷和全款买房，是同一种心理的两面。相比利用低成本资金扩大资产规模，年轻人们开始在意减少负债带来的轻松感。
另一个重要原因是，房子本身变便宜了。
克而瑞统计数据显示，从32个重点城市2025年的成交情况来看，无论是新房还是二手房，大部分城市的套均总价都已降至300万元以下；即便是一线城市，二手房套均总价也大多低于300万元。
换句话说，在很多城市，100万-200万元已经可以买到一套房子。“即便是房价相对最高的上海，2025年200万元/套以下的成交占比也在44%以上。”克而瑞指出。
购房门槛下降，让原本需要贷款才能完成的交易开始具备全款成交的可能。
全款在深圳买房的多拉没有A梦坦言，“我是最感谢房价下跌的那一批人，当时买不起，努力了快10年最终凭着自己的努力拿下了一套125平方米的房子。”
除了自住需求，全款购房也受到部分投资型买家的青睐。
肖小平表示，在低总价、小户型产品中，部分投资者以出租获取稳定收益为主要目的。对于这类买家而言，如果采用按揭贷款，需要承担额外的利息成本，可能会压缩租金回报率，因此更倾向于一次性付款。
前述广州从业人士也表示，目前全款买家主要包括置换客、拆迁户以及部分投资客。“全款交易周期短、回款确定性高，业主通常愿意再让一点价格。”
在新房市场，开发商也会通过额外折扣吸引全款客户。例如深圳湾一豪宅项目在三次开盘过程中，均针对全款客户提供额外96折优惠。对于总价数千万元的房子而言，仅付款方式不同，就可能带来百万级的价格差异。
更重要的变化，则来自整个投资环境的转变。
过去多年，居民手中的资金有很多去处。房地产、股市、理财产品以及各类投资渠道，都能够提供相对可观的收益率。因此，人们更愿意保留现金，通过加杠杆放大资产规模。
如今情况已经不同。
“当前各类投资渠道的收益率下降、风险上升，资金增值难度明显加大。在缺乏更优投资去向的情况下，一部分购房者选择直接以全款方式完成购房。”肖小平表示。
房地产黄金时代里，人们相信负债能够创造财富。今天越来越多人相信，先把债务降下来，才谈得上生活的确定性。一个属于高杠杆时代的叙事，正在慢慢落幕。
龙辉配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
